Casa Financiada no Divórcio: Como Dividir o Imóvel?

Separar‑se já é um processo cheio de emoções. Quando a principal moradia do casal ainda está sendo paga ao banco, o cenário fica mais complexo. Casa financiada no divórcio sempre levanta questões práticas: quem fica com o imóvel, como repartir o saldo devedor, o que acontece com o FGTS usado nas prestações? Nesta leitura, vamos explicar passo a passo cada situação, em linguagem simples, para que você entenda seus direitos e evite surpresas.

Já pensou ter de vender a casa antes mesmo de terminar de pagar? Ou seguir dividindo prestações com quem você não convive mais? Vamos mostrar quais são as saídas.

Por que o financiamento torna a divisão diferente?

• O imóvel não pertence integralmente ao casal até a quitação.
• Existe contrato com o banco, alienação fiduciária e seguro obrigatório.
• A dívida é solidária quando os dois assinam, afetando o nome de ambos.

Resumo: além de dividir patrimônio, é preciso decidir sobre a dívida pendente.

Entendendo o Regime de Bens

Comunhão parcial

Se a assinatura do financiamento ocorreu depois do casamento, o imóvel e a dívida entram na partilha meio a meio.

Comunhão universal

Em regra, todo patrimônio será compartilhado, inclusive prestações futuras, salvo cláusula contrária.

Separação total

O imóvel só será partilhado se houver prova de investimento de ambos no pagamento das parcelas.

Para saber mais sobre regimes, leia: Comunhão Parcial x Comunhão Universal: Impactos na Partilha.

Quem está no contrato de financiamento?

1. Apenas um cônjuge como comprador
2. Ambos como compradores e devedores solidários
3. Fiadores ou avalistas externos

A análise do contrato é o primeiro passo para definir responsabilidade sobre as parcelas restantes.

Cenários mais comuns e soluções práticas

Cenário 1 – Financiamento no nome de um, mas pagos com renda do casal

• Valor já quitado: cada um tem direito a 50 % sobre a parte paga.
• Saldo devedor: pode ser assumido por quem pretende ficar no imóvel ou dividido.
• Alternativas: venda, quitação antecipada ou cessão de direitos.

Cenário 2 – Ambos são titulares do contrato

• A dívida é solidária. Mesmo após o divórcio, o banco pode cobrar dos dois.
• Opções:
  • Transferir o financiamento para apenas um, mediante análise de crédito do banco.
  • Vender o imóvel, quitar a dívida e dividir eventual saldo.

Cenário 3 – Imóvel comprado antes do casamento, mas ainda financiado

• Na comunhão parcial, a parte referente ao período após o casamento é comum.
• Faz‑se cálculo proporcional das prestações pagas durante a sociedade conjugal.

Como calcular a meação em detalhes

1. Levante total das parcelas pagas desde a assinatura.
2. Verifique saldo devedor na data da separação.
3. Some prestações pagas + saldo devedor para obter o custo total real.
4. Divida em partes iguais, se aplicável, considerando regime de bens.

Exemplo numérico

Se um dos cônjuges decidir ficar com o imóvel, terá de reembolsar 150 000 ao outro (em dinheiro, permuta de outro bem ou quitação de dívidas em valor equivalente).

Uso do FGTS no financiamento

FGTS de apenas um cônjuge

O valor abatido é verba trabalhista pessoal. Na partilha, conta como investimento individual, reduzindo a quantia devida ao outro.

FGTS dos dois cônjuges

Entra no cálculo geral e se divide proporcionalmente.

Dica: peça extrato analítico do FGTS à Caixa para comprovar os valores aplicados.

Situação dos seguros e taxas

• Seguro MIP (morte e invalidez permanente): se acionado, quita o saldo devedor. A fração quitada se soma ao patrimônio comum.
• Danos físicos ao imóvel: continua obrigatório até quitação. Quem ficar com a casa deve manter o pagamento.

Opções de solução amigável

1. Venda do imóvel
   • Quita o financiamento.
   • Divide eventual lucro segundo regime de bens.
2. Cessão de direitos
   • Um cônjuge transfere sua parte ao outro perante o banco.
   • Exige análise de crédito e novo contrato.
3. Quitação antecipada conjunta
   • Ambos pagam à vista o saldo para facilitar a partilha.

Por que tentar acordo? Evita custas judiciais, preserva crédito e reduz riscos de execução bancária.

Caminho judicial quando não há consenso

Ação de divórcio com partilha e pedido de tutela de urgência

• Juiz pode determinar venda judicial ou designar um cônjuge como depositário.
• Perito avalia valor de mercado e saldo devedor.

Possibilidade de penhora do imóvel

Se as prestações deixarem de ser pagas, a instituição financeira pode consolidar a propriedade e leiloar o bem.

Custos e tributos na transferência

• ITBI: se houver transmissão de titularidade, pode incidir Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
• Registro de imóveis: alterações contratuais e averbações têm emolumentos.
• Imposto de renda: ganho de capital na venda pode gerar IR.

Para alíquotas atualizadas, consulte a Receita Federal.

Proteção dos filhos e moradia familiar

Quando há crianças, o juiz pode:

• Autorizar que o cônjuge guardião permaneça na casa até a maioridade dos filhos, dividindo postergação do lucro.
• Substituir a venda imediata por leilão pós‑maioridade.

Leia também: Partilha de Bens com Filhos Menores: Como Proteger Direitos.

Perguntas Frequentes

Posso tirar meu nome do financiamento sem vender a casa?

Só se o banco aprovar a transferência integral para o outro cônjuge.

E se ninguém quiser a casa?

A saída é vender, quitar saldo e dividir eventual valor restante.

O banco pode impedir a partilha?

Não decide sobre a divisão, mas precisa concordar com mudanças no contrato.

Checklist final

• Verifique quem assinou o contrato de financiamento.
• Confirme regime de bens para saber a fração de cada um.
• Solicite extrato atualizado do saldo devedor.
• Reúna comprovantes de parcelas pagas e uso de FGTS.
• Avalie com o outro cônjuge se haverá venda, cessão ou quitação.
• Consulte profissional para redigir acordo ou ingressar na via judicial.

Resumo rápido

• Imóvel financiado envolve divisão de patrimônio e dívida.
• Regime de bens e assinatura do contrato definem responsabilidade.
• Existem três saídas principais: venda, cessão ou quitação antecipada.
• FGTS afeta o cálculo da meação.
• Acordo amigável evita execução bancária.
• Filhos menores podem influenciar a decisão sobre quem permanece na casa.