A herança e sucessões envolve situações complexas quando o falecido deixa um imóvel financiado. Nos primeiros meses após o falecimento surgem dúvidas sobre inventário, responsabilidade pela dívida, seguro do financiamento e possibilidade de continuar pagando o contrato. Este artigo esclarece de forma prática como resolver o financiamento e garantir a regularização da herança dentro da lei.
Nesse post:
O imóvel financiado entra na herança?
A resposta depende do tipo de contrato. Em muitos casos, o imóvel ainda não faz parte do patrimônio do falecido porque está alienado fiduciariamente. Isso significa que o banco é o dono até a quitação. A propriedade plena só se integra ao espólio quando a dívida é paga.
Segundo a Lei 9.514 de 1997, nos contratos de alienação fiduciária o imóvel só integra a herança após a quitação. Quando a pessoa falece antes disso, o que entra no inventário é apenas o direito aquisitivo, ou seja, o direito de continuar pagando o financiamento até receber a propriedade definitiva.
Quem paga a dívida do imóvel após o falecimento?
As dívidas do falecido não passam diretamente para o patrimônio pessoal dos herdeiros. O Código Civil determina que elas são pagas com os bens deixados, até o limite da herança. Os herdeiros não respondem além do patrimônio transmitido.
No caso do financiamento imobiliário, a regra varia conforme o contrato:
- Se existir seguro MIP e DFI, é possível que o saldo devedor seja quitado. É preciso solicitar análise ao banco.
- Se não houver seguro ou se houver exclusões contratuais, o espólio continua pagando.
- Se os herdeiros desejarem manter o imóvel, devem assumir o financiamento.
- Se não quiserem, podem entregar o imóvel ao banco e encerrar a dívida, conforme contrato.
O que é seguro MIP e DFI e como ele funciona na herança
A maior parte dos financiamentos possui dois seguros obrigatórios:
- MIP: Morte ou Invalidez Permanente. Pode quitar o saldo devedor caso o titular faleça.
- DFI: Danos Físicos ao Imóvel.
A cobertura é analisada pelo banco. Para que o MIP quite o saldo, é necessário que não exista causa de exclusão prevista no contrato. Se o seguro aprovar a cobertura, o imóvel se torna quitado e poderá ser transferido aos herdeiros no inventário.
O que fazer primeiro: passo a passo para regularizar um imóvel financiado na herança
1. Separar documentos essenciais
- Certidão de óbito.
- CPF e RG de todos os herdeiros.
- Contrato de financiamento.
- Boletos ou carnês de pagamento.
- Comprovante de quitação ou certidão do seguro, se houver.
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada.
2. Solicitar informações ao banco
O banco deve informar:
- Saldo devedor.
- Existência e regras do seguro MIP.
- Possibilidade de assumir o contrato.
- Procedimentos para substituição do titular.
3. Avaliar a necessidade de inventário
O inventário é obrigatório sempre que existir bens ou direitos a transmitir.
Veja artigos úteis:
- Inventário Judicial ou Extrajudicial: Qual Escolher?
- 10 Documentos Essenciais para Iniciar um Inventário
O inventário deve ser aberto em até 60 dias após o falecimento para evitar multa estadual, sendo importante verificar a regra do estado onde será realizado.
4. Incluir o imóvel no inventário
No caso de imóvel financiado, o que entra no inventário é o direito aquisitivo. A partilha deve constar no plano de partilha apresentado ao juiz ou ao tabelião.
5. Pagar o ITCMD
O imposto de transmissão causa mortis é obrigatório. O cálculo depende do estado e da fração partilhada.
6. Concluir a transferência junto ao banco
Após a decisão ou escritura de inventário, o banco analisa os herdeiros e substitui o titular, se for o caso.
7. Registrar a transferência no cartório
O último passo é registrar a documentação final na matrícula do imóvel.
Posso vender um imóvel financiado antes de finalizar o inventário?
Em regra, não. O imóvel faz parte da sucessão e a venda depende da autorização judicial ou da anuência de todos os herdeiros quando o inventário é extrajudicial. Além disso, o banco precisa autorizar a transferência do financiamento.
Quais os riscos de não regularizar o imóvel financiado na herança?
- Atraso no pagamento do financiamento pode gerar cobrança e até retomada do imóvel pelo banco.
- Multas tributárias por atraso no inventário.
- Dificuldade para transferir o bem no futuro.
- Conflitos familiares devido à falta de definição de responsabilidades.
Perguntas frequentes
O seguro do financiamento sempre quita o imóvel quando o titular morre?
Não. Depende da análise do seguro conforme o contrato. Pode haver exclusões. É necessário solicitar a avaliação formal junto ao banco.
Herdeiros são obrigados a assumir o financiamento?
Não. Eles podem optar por não permanecer com o imóvel e solicitar a devolução ao banco, conforme previsto no contrato.
Dá para fazer inventário extrajudicial com imóvel financiado?
Sim. Desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam de acordo. O que entra no inventário é o direito aquisitivo.
O imóvel financiado pode ser penhorado por dívidas do falecido?
É necessário verificar caso a caso. Em geral, o bem financiado ainda não integra o patrimônio pleno do falecido. Dívidas comuns seguem o limite da herança.
Quanto tempo leva para transferir o financiamento aos herdeiros?
Depende da análise do banco, do andamento do inventário e da regularidade documental. Cada instituição tem prazos próprios.
Conclusão
A herança de imóvel financiado exige atenção tanto na parte jurídica quanto na parte contratual. Organizar os documentos, abrir o inventário no prazo e solicitar informações detalhadas ao banco são passos fundamentais para evitar problemas futuros e garantir uma partilha segura. Caso deseje aprofundar o tema, veja também nosso conteúdo sobre herança e partilha de bens no contexto de Herança e Sucessões.
