Receber um imóvel como herança parece, à primeira vista, uma boa notícia. No entanto, quando esse bem ainda está sendo pago no banco surge uma dúvida inevitável: quem assume as prestações do financiamento? Entender essa questão é fundamental para não transformar um patrimônio em dor de cabeça.
Nesse post:
Neste artigo vamos explicar, passo a passo, como resolver a dívida de um imóvel financiado que entra no inventário. Usaremos linguagem simples, exemplos reais e um checklist final para você avançar com segurança.
O que acontece com o financiamento após o falecimento?
Ao abrir o inventário — seja judicial ou extrajudicial — todos os bens e dívidas do falecido entram no mesmo processo. O contrato de financiamento habitacional é uma obrigação que precisa ser resolvida.
- Se houver seguro habitacional (MIP ‑ Morte e Invalidez Permanente): a seguradora pode quitar o saldo devedor.
- Se não houver cobertura total: os herdeiros decidem entre continuar pagando, vender o imóvel ou transferir a dívida.
Exemplo prático: Maria faleceu deixando um apartamento financiado pela Caixa. O saldo devedor era de 200 mil. Como o contrato incluía seguro MIP, a seguradora quitou o valor em 30 dias. O bem seguiu livre de ônus para partilha entre os filhos.
Seguro MIP e DFI: a quitação automática
MIP (Morte e Invalidez Permanente) cobre óbito do titular do financiamento. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre sinistros como incêndio. Esses seguros são obrigatórios no Minha Casa Minha Vida e em grande parte dos financiamentos.
Como funciona o pedido de quitação:
- Comunicar imediatamente o banco sobre o falecimento.
- Apresentar certidão de óbito, contrato e comprovantes de pagamento.
- A seguradora analisa se há adimplência nas parcelas.
- Apresentada a carta de quitação, o imóvel é baixado na matrícula.
Dica: mantenha as parcelas em dia até a carta de quitação sair para não comprometer o pedido.
Quando o seguro não cobre?
O seguro pode negar a quitação nas hipóteses de:
- Atraso superior a 03 parcelas sem regularização.
- Doença preexistente grave não declarada.
- Morte decorrente de atividade ilícita comprovada.
Nesses casos, o saldo devedor permanece e precisará ser tratado no inventário.
Opções dos herdeiros para quitar a dívida
- Assumir o contrato e continuar pagando – possível se todos concordarem.
- Quitar antecipadamente – quando há recursos financeiros disponíveis.
- Vender o imóvel e transferir a dívida – regido pelas regras do banco.
- Renunciar ao bem – se a dívida supera o valor de mercado.
Importante: renunciar só vale se todos os herdeiros abrirem mão; caso contrário, o bem permanece indivisível.
Passo a passo para negociar com o banco
- Juntar certidão de óbito e escritura de inventariante provisória.
- Solicitar saldo devedor atualizado.
- Avaliar condição do seguro.
- Definir estratégia entre os herdeiros.
- Firmar aditivo contratual, se for assumir o financiamento.
- Registrar a solução no inventário.
Custos e prazos no inventário {#custos-e-prazos-no-inventario}
- ITCMD incide sobre o valor do imóvel já quitado ou com saldo.
- Emolumentos de cartório variam conforme o estado.
- Prazo médio extrajudicial: 30 a 90 dias quando tudo está resolvido.
- Prazo médio judicial: 6 a 18 meses, dependendo de consenso e carga do juízo.
Para saber mais sobre modalidades e prazos, confira nosso texto Inventário Judicial ou Extrajudicial: Qual Escolher?.
Documentação indispensável {#documentacao-indispensavel}
- Certidão de óbito do devedor
- Contrato de financiamento + aditivos
- Comprovantes de pagamento das parcelas
- Carta de quitação, se houver
- Matrícula atualizada do imóvel
- Documentos dos herdeiros
Para a lista completa, veja também nosso artigo 10 Documentos Essenciais para Iniciar um Inventário.
5 Erros comuns ao lidar com imóvel financiado em herança
- Ignorar as parcelas durante o inventário e acumular juros.
- Não acionar o seguro MIP por desconhecimento do direito.
- Deixar o imóvel fechado e sofrer vandalismo ou ocupação.
- Dividir o bem sem quitar a dívida e gerar litígio entre herdeiros.
- Negociar diretamente com o banco sem documentação completa.
Checklist final
- Verificar existência de seguro habitacional MIP.
- Comunicar o banco sobre o falecimento.
- Solicitar saldo devedor e analisar cobertura.
- Definir se quita, vende ou assume o financiamento.
- Incluir a decisão no inventário.
- Regularizar matrícula após quitação ou venda.
Resumo rápido
- Seguro MIP pode quitar o saldo devedor.
- Sem cobertura? Herdeiros escolhem entre pagar, vender ou renunciar.
- Inventário extrajudicial é mais rápido quando há consenso.
- Documentação completa evita atrasos e multas.
